百姓不做“房奴”，政府要做什么？
-----“十一五”期間實現房價零增長
全國政協委員、山東省政府參事、山東經濟學院教授 郭松海
近來人們常常議論 “房奴”，其意思是指城鎮居民抵押貸款購房，在生命黃金周期中的20—30年，每年每月使用占可支配收入的較大部分，如40-50%，甚至更高的比例，用于償還貸款本息，以致造成對居民家庭生活的長期壓力，影響到家庭生活的正常消費，如家庭成員中子女教育、成人繼續教育經費的開支，家庭成員中醫療費用的支出，撫養老人費用的支出等等。因購房使得家庭生活質量下降，為此，人們生活感受到奴役般地壓抑，在一生最美好的時光，為購房而沉淪于“苦役”。
由此可見，在住房商品化的條件下，購房者住房消費支出、住房支付能力，成為當前問題的癥結所在；而住房市場的核心住房價格，則是解決問題的關鍵。關于前者，住房支付能力，依據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15%--30%；住房消費超過收入30％的家庭，即存在著過度負擔。據我國主流媒體的一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。
關于后者房價問題，影響房價的因素是多方面的，它存在于住房生產、分配、流通乃至售后物業服務的各個階段。住房價格除了主要取決于生產成本、流通成本以及在生產與流通過程中企業獲取一定利潤外；重要的是在住房流通交易環節上，購買一套住房的總價，它涉及到住房單價、套房面積、融資方式、首付款比例、貸款方式、貸款期限、貸款利率等等。其中套房面積可按照《國六條》的規定，普通商品住房定為
許多市場發達國家以房價收入比作為度量住宅市場的重要指標，其中房價多通用中等水平的住房價格來代表；而在我國因相關資料缺乏，一般用商品住房“均價”來代替。目前，我國部分城市高檔商品住房供應偏多，但隨著政策的引導，市場將以普通商品住房供應為主，其市場價格代表性也就接近國際通用標準。家庭收入國際上多用中等收入家庭來代表，隨著我國全面建設小康社會的實現，中產階層的份額將逐步擴大，其代表性也就接近國際慣例。因此，從發展來看，我國房價收入比的確定也正在逐步接近國際標準。
但是，目前我國大中城市房價收入比大多已超過了6倍，其中北京、南京、青島等的比率都超過了10倍，房價顯然偏高。因房價上漲導致生活滿意度下降的群體，不僅是低收入者，而且波及到廣大中等收入人群。面對現狀，如何使我國商品住房價格調控到合理區間呢？在“十一五”，在這些大中城市實現商品住房價格零增長，則是權宜之計。在這期間，計算實際房價收入比公式的分子不變，而人均收入如按10％的比例增長，也就是分母按年10％的速率增加，5年后分母將增長約1.6倍，房價收入比也將下降1.6倍。如果是原先10倍的房價收入比，即可下降到接近6倍。
在“十一五”期間，部分房價偏高的城市實現房價零增長，但為了改善人們的居住條件，增加住房的性能和效用，住房的生產成本如新技術、新材料、新設施的推廣應用，勞動工資的增加，仍然是導致房價上漲的重要因素；為此，除了抑制住房投資投機的虛擬需求外，調整住房供應結構，認真落實《國六條》的兩個70%之外；為使百姓不做“房奴”，政府應對住房價格進行必要的干預。
（一）政府應履行社會公共管理的職責，合理調整住房供給結構。地方政府應進一步調整房地產開發結構，引導一些有品牌、有實力的企業開發中低價位普通商品房，限地價、限房價；要根據城鎮居民可支配收入、建安成本等因素，來確定合理房價區間；并運用利率與稅費等手段，促進住房供給結構的調整；提高中低價位普通商品房的比例；房價收入比超過了10倍的城市，其限價商品房所占比例應占達到30-40%；使房地產開發的供給結構與中低收入家庭真實需求相穩合，以滿足大眾的需求。
（二）加強政策輿論導向，引導房地產市場的理性消費。要加強宣傳教育，引導消費者樹立理性消費觀，抑制需求過快增長。改善居住條件是廣大百姓的迫切需要，但住房改善需要一個較長的過程；要形成多元住房梯度消費理念，根據實際收入水平和消費能力，來選擇買房和租房，消除盲目攀比的心理。在政策制定上，要引導合理消費，限制潛在需求過早變為超前消費；規范投資需求，抑制投機需求，如對投資性購房提高貸款門檻;對購而不住的空置房實施征稅措施等，進而達到降低住房的需求動力，緩解住房價格的增長壓力。
(三)降低或取消政府有關部門不合理的涉房收費項目和收費標準。嚴格查處自立項目的行政事業性收費和經營性服務收費行為。 逐步減免公建配套工程費，大市政配套費。各地房地產開發交納每平方米幾百元的上述兩種配套費，開發商再把費用攤入建房成本，最終轉嫁給購房者。納稅人購買房產，還要花錢買那些本該由社會提供給納稅人服務的學校等公建用房及居住區紅線外的基礎設施建設，有其不合理之處。公共服務設施建設應納入財政預算或由政府通過多渠道籌資統一組織規劃建設。