2009年山東省政協提案
關于改革我省地方房地產業管理體制
成立住房保障與房地產業管理局的建議
民盟山東省委
經過近十多年的快速發展，房地產業已成為我國現階段的重要支柱產業，其進一步能否健康發展對于整個國民經濟的平穩運行都有著重要影響。房地產業作為一個產業部門，涉及到房地產企業、政府、消費者以及相關產業等眾多利益相關者。因此，抓住正在進入的房地產業收縮和調整期的契機，對于城市房地產業進行有效的管理體制改革與創新，就成為目前以及今后一段時間內我省房地產業發展的一個重要方面。
一、房地產業政府管理體系現狀及問題
我國房地產業政府管理體系除了存在房地產法律法規體系不健全、房地產立法層次偏低、立法主體多元化標準不統一、許多法律亟待更新等法規體系問題以外，地方政府還突出存在房地產管理機構呈現多頭管理格局、部門設置雜亂的問題。
由于房地產業涉及范圍廣，牽扯部門利益復雜，因此參與管理的部門繁多。主要包括房產、建設、規劃、國土、財政、稅收、金融、投資、價格等。在我省地方政府層面，房產、建設、規劃和國土職能在相關機構的設置上有一定的差異，有些地方房產、建設和規劃由城市建設部門統一管理，有些地方規劃職能是獨立出來的，有些地方是完全分離的，有些地方國土和房產是統一的。
這種多頭管理的模式，既不利于房地產業相關政策的制定和實施，也不利于我省房地產業的健康穩定發展，會導致房地分割，中央與地方不統一，住房規劃以及住房保障政策難以落實，各部門之間利益難以協調，容易出現短期行為，政策出臺以及各類手續辦理效率大幅降低，開發流程難以優化，地方投資環境難以改善，影響我省城市競爭力的提升。
二、我省地方政府房地產業管理體制方面的建議
（一）明確政府在房地產業管理中的職能
1.實施住房保障
住房保障職能是政府在市場機制之外所要發揮的維護社會公平正義的職能。雖然各國政府在進行住房保障的實際運作中，許多的工作是由市場化運作的企業或者非盈利機構來完成的，然而政府在住房保障中仍然具有其重要職能和不可推卸的責任。政府在住房保障中重要職能和責任主要體現在：為住房保障制定長效指導制度框架，制定住房保障的規劃，為住房保障工作提供政策指導，在財政上要給予住房保障資金支持，直接建設保障性住房、為建設保證性住房的企業提供稅收等優惠政策。
2.維護市場秩序
近年來，我國房地產市場運行秩序的混亂已經成為房地產業健康發展過程中的重要障礙，一些房地產開發企業在房價快漲時捂盤惜售、囤積居奇、肆意抬高房價，在房價泡沫需要壓縮時形成不降價同盟，以及房地產中介企業在經營過程中的一些違法違規行為，都在很大程度上破壞了房地產市場正常的經營秩序。政府在維護房地產市場正常經營秩序方面是義不容辭的。
3.維護長遠公共利益
房地產領域的長遠公共利益主要是指，房地產在房屋設計、建造以及使用過程中的節能、節地、節水、節材和環保。具體包括節能省地住宅的研究和推廣、房屋建造過程中節能技術的推廣、住宅產業化的推行，以及相關法律法規的建設等等。房地產領域對于長遠公共利益的維護，同時也是保證房地產可持續健康發展的必要前提條件。政府本身有著維護公共利益的職責，并且可以通過使其規模經濟性，更好的維護房地產業長遠公共利益。
（二）建立我省地方房地產業政府管理綜合體系的途徑
1.從地方城市政府入手，有選擇性的進行試點。
地方政府部門對于房地產業的管理起到直接參與的作用，而多頭管理所造成的諸多問題更多是體現在地方政府部門中。所以，應該率先將地方政府相關部門進行整合。由于我國房地產業的管理上大部分權力都集中于城市政府，因此，建議首先應該在城市政府中成立房地產業管理局，負責全面執行房地產業管理中的政府管理職能。為了避免在改革的過程中走彎路，應當在改革的初期挑選幾個房地產業發展較為成熟的城市進行改革試點，在充分總結經驗教訓的基礎上將該做法推廣到全省的城市政府。
2.從簡單到復雜逐步深入，先從房地統一開始。
在政府部門中，財政、金融部門有自己更為獨立的體系。而對于土地資源的管理部門在管理的方式上同建設部門以及房管部門十分相似，再加上有歷史淵源，所以改革應當先從整合當前的房屋管理部門以及土地管理部門中的相關機構入手。首先將城市政府中建設部門、規劃部門、房產管理部門以及土地管理部門中與房地產業管理相關的機構合并為房地管理局。在管理的職能上，房地管理局首先要做到房地統一發證。
3.三留一撤，組建新局
保留城市建委（建設局）、規劃局、國土資源局，撤銷房產管理局，整合相關職能組建住房保障和房地產業管理局。
（三）建立我省地方城市政府住房保障和房地產業管理局
住房保障和房地產業管理局的具體職能，由以下十三個內設機構來完成。
1.房地產業規劃計劃與投資管理處
該機構負責編制房地產業發展規劃和城鄉住房建設規劃；制定房地產開發和住房保障用地的土地征用和出讓年度計劃；負責城鄉居民居住狀況調查工作；負責房地產業固定資產投資規模的控制。
2.房地產開發管理處
該機構主要負責房地產開發過程中相關政策的制定，進行房地產開發企業的年審備案，負責土地一級開發運營的策劃和招標工作，組織房地產開發用地的招、拍、掛，作為第三方起草簽署土地使用權出讓開發合同，進行保障性住房建設用地的劃撥等。
3.房地產項目規劃設計管理處
該機構負責對接城市規劃局，實施城鄉居住區詳細規劃和住房建設規劃，審查房地產項目初步設計和施工圖設計，核發建設工程規劃許可證。
4.房地產市場監督管理處
該機構的主要職能是：監管房地產企業的市場經營行為，對于擾亂市場正常秩序的企業給予行政處罰；審批商品房預售許可證。
5.拆遷征地與危改管理處
該機構主要負責監督用于房地產開發的集體土地的征用、農民的補償和拆遷安置工作，審核從事拆遷安置企業的資格并發證，確定拆遷補償安置的標準，負責協調和仲裁拆遷中的一些糾紛和矛盾，負責危舊小區改造的優惠政策和規劃建設招商，并對一些大型獨立工礦企業棚戶區改造以及危改工作進行政策支持和指導。
6.房地產產權登記機構
該機構主要負責對于城鄉房屋和房屋相關土地的權屬進行登記、發證和產籍管理，并負責對以上權屬變更進行管理。
7.住房保障管理處
該機構負責保障性住房項目的選址和規劃建設招標，制定本地區各類住房保障制度的家庭劃分標準以及保障標準，確定各區域廉租房租金的指導價和經濟適用房政府指導價，組織保障性住房認購認租活動，監管相關參與住房保障制度運作的非營利機構的工作執行情況，組織經濟適用住房的政府回購事宜。
8.住房資金管理處
該機構全面負責住房公積金的運作，包括住房公積金的收繳和進行低風險的投資，住房公積金貸款的發放，負責制定與住房公積金使用相關的一切政策措施；整合過去在財政部門和人民銀行部門與房地產業管理相關的職能，負責住房保障方面財政資金的歸集與運用（包括土地出讓凈收益中用于住房保障的資金）。
9.物業管理指導處
該機構負責對房地產物業管理企業資格的審查和備案，負責監督相關小區物業管理收費的標準，監督管理物業管理企業的管理行為，負責制定相關的物業管理政策，負責公共維修資金收繳與使用的監督管理。
10.房地產科技促進處
該機構主要負責房地產建設和使用過程中的四節一環保工作。其中包括對節能省地型住宅的推廣、建立房地產四節一環保方面的相關標準，促進住宅建設方面節能新技術的應用，大力推廣住宅產業化并培育住宅產業化基地，對大型公共建筑能耗標準進行控制等。
11.房地產法規政策研究與信息管理處
該機構負責制定房地產業方面的相關法規，住房制度改革設計，監督相關法規的執行情況，研究當地房地產業的長期發展政策；負責房地產業數據信息統計（包括固定資產投資規模、新房和二手房的銷售情況、住房租賃市場情況等）；負責政務網站維護管理和信息發布。
12.管理局辦公室
該機構本局綜合協調部門，負責局內日常管理調度、重要活動組織安排、來訪接待等，負責對當地房地產業行業協會的工作進行政策指導和監督，對房地產行業協會的違規行為給予行政處罰。
13. 人力資源管理處
該機構負責管理局內人事管理，負責牽頭制定行業內崗位培訓計劃，督促和監督行業協會組織實施行業內崗位培訓計劃。
（四）加強監督
地方房地產業管理局的職能較多、權力集中，必須加強監督才能防止濫用權力，維護公平公正和效率。建議采取以下具體措施：
1.制定并實施房地產業信息公開制度，及時公布各項規劃及行政審批結果、房地產市場交易動態結果等。
2.中共市紀檢委在該局設立派出辦公室，工作人員按雙月輪流值班，市紀檢委公開設立投訴箱；每雙月召開一次由市紀檢委領導主持的房地產業管理局處級局級干部紀律檢查例會。
3.加強市監察局對房地產業管理局的定期例行監督。
4.制定并實施房地產業管理局內部監督考核制度。
5.加強專題研究投入，增強決策的科學性。